ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 декабря 2009 г. по делу N А32-21869/2007
Резолютивная часть постановления объявлена 08.12.2009.
Постановление изготовлено в полном объеме 09.12.2009.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Афониной Е.И. и Спириденко Т.А., при участии от истца - товарищества собственников жилья "Эскориал" - Кулишенко В.Ю. (председатель), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Парфенон" - Хмара Г.Н. (доверенность от 03.03.2009), в отсутствие третьего лица - Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Парфенон" на постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 (судьи Тимченко О.Х., Галов В.В., Ильина М.В.) по делу N А32-21869/2007, установил следующее.
ТСЖ "Эскориал" (далее - товарищество) обратилось в арбитражный суд к ООО "Парфенон" (далее - общество) со следующими требованиями:
- признать право общей долевой собственности на нежилые помещения подвала под литерой под./А IV общей площадью 136,54 кв. м, а именно: на помещение N 2 площадью 32,98 кв. м, помещение N 3 площадью 47,4 кв. м, помещение N 4 площадью 21,68 кв. м, помещение N 5 площадью 34,48 кв. м в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 1;
- признать недействительным зарегистрированное право собственности общества на нежилые помещения N 2, 3, 4, 5 подвала здания под литерой под/AIV площадью 136,54 кв. м, расположенные по адресу: г. Краснодар, Западный округ, пр. Чекистов, д. 1, и погасить реестровую запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.02.2008 г. N 23-23-06 72008-119 (требования уточнены; т. 2, л. д. 16, 17).
Определением от 14.05.2008 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2008 (судья Березовская С.В.) в удовлетворении иска отказано.
Суд пришел к выводу, что истец, заявив требование о признании права общей долевой собственности на нежилые помещения (часть подвала) в многоквартирном жилом доме, избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права. По смыслу статей 11, 12, главы 20 Гражданского кодекса Российской Федерации вопрос о праве собственности товарищества на спорное имущество может быть разрешен только при рассмотрении виндикационного иска. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что нежилые помещения возведены (приобретены) застройщиком - ОАО "Научно-производственное объединение "Роснефть-Термнефть"". Суд также указал, что вступившим в законную силу решением по делу N А32-15284/2007-41/413 признан недействительным акт приема-передачи недвижимого имущества жилого дома, расположенного по адресу: г. Краснодар, пр. Чекистов, 1. Таким образом, истцом не представлены доказательства, подтверждающие приобретение товариществом спорных помещений (т. 2, л. д. 123).
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 решение отменено, иск товарищества удовлетворен.
Апелляционный суд установил, что расположенные в подвале жилого дома нежилые помещения общей площадью 136,54 кв. м, право собственности на которые просит признать истец, предназначены для обслуживания всего многоквартирного дома. Следовательно, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации данные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Суд отклонил в связи с необоснованностью доводы ответчика о строительстве нежилых помещений (части подвала) за счет собственных средств и сдаче этих помещений в эксплуатацию отдельно от сдачи всего многоквартирного дома. У общества право собственности на указанные помещения не возникло, поскольку, как подтверждено проектной документацией и установлено судебно-строительной экспертизой, в подвале расположены инженерные коммуникации, обслуживающие весь жилой дом. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства строительства ответчиком спорных помещений за счет собственных средств. При таких обстоятельствах оснований для регистрации права собственности на недвижимое имущество у общества не имелось. Довод общества о том, что товарищество не вправе общаться с иском в суд в интересах собственников квартир, поскольку создано только для управления и обеспечения эксплуатации дома, признан противоречащим закону. Апелляционный суд указал, что в силу статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации и устава товарищества последнее обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме, при этом дополнительных полномочий от собственников помещений товариществу не требуется (т. 3, л. д. 177).
Общество обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит отменить указанный акт, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права и необоснованность сделанных им выводов. Жалоба мотивирована следующим. Строительство нежилых помещений площадью 136,54 кв. м финансировалось обществом, они построены для нужд ответчика. При вынесении постановления апелляционный суд не учел право истца требовать от ответчика установления сервитута в отношении спорного имущества (статья 274 Гражданского кодекса Российской Федерации). Товарищество обратилось в арбитражный суд без решения общего собрания по данному вопросу, что противоречит нормам Жилищного кодекса Российской Федерации и положениям устава товарищества. Разрешение на ввод в эксплуатацию и акт приемки законченного строительством объекта, на основании которых общество зарегистрировало право собственности, не оспорены в судебном порядке. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.11.2007 по делу N А32-15284/2007-41/413 признан недействительным акт приема-передачи недвижимого имущества жилого многоквартирного дома от 05.04.2006. Следовательно, истец не вправе требовать в судебном порядке признания за собой права собственности в отношении спорных помещений.
Товарищество в отзыве указало на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность постановления от 08.10.2009.
От Управления Федеральной регистрационной службы по Краснодарскому краю отзыв на жалобу не поступил.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы жалобы, просил кассационную инстанцию отменить оспариваемый акт и оставить в силе решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.08.2008. Пояснил, что не владеет на праве собственности иными (в том числе жилыми) помещениями в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Краснодар, пр. Чекистов, 1.
Представитель истца возражал против удовлетворения жалобы, полагая, что выводы суда апелляционной инстанции соответствуют закону и основаны на имеющихся в деле доказательствах.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителей сторон, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 18.04.2005 N 242р обществу предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 499 кв. м сроком на 3 года для завершения строительства 9-14 этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями под литерой 1Е по проспекту Чекистов, 1 в Западном округе г. Краснодара (т. 2, л. д. 43, 44).
Администрация муниципального образования город Краснодар (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор от 06.05.2005 аренды земельного участка для завершения строительства многоквартирного жилого дома (т. 2, л. д. 76 - 81).
Распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 16.06.2005 N 971-р обществу выдано разрешение на завершение строительства 9-14-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями под литерой 1Е по проспекту Чекистов, 1 в Западном округе г. Краснодара (т. 2, л. д. 41).
Распоряжением главы муниципального образования город Краснодар от 12.08.2005 N 1790-р разрешен ввод в эксплуатацию 9-14-этажного жилого дома под литерой 1Е по проспекту Чекистов,1 в Западном округе г. Краснодара (т. 2, л. д. 75).
16 августа 2005 года выдано разрешение N 26 на ввод в эксплуатацию жилого дома 9-14-этажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями под литерой 1Е по проспекту Чекистов, 1 в Западном округе г. Краснодара (т. 2, л. д. 65).
14 февраля 2008 года за обществом зарегистрировано право собственности на нежилые помещения подвала N 2 - 5 под литерой под/А1 IV площадью 136,54 кв. м в здании, расположенном по адресу: Краснодар, пр. Чекистов, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 23 АД N 624202 (т. 1, л. д. 87).
Товарищество, полагая, что нежилые помещения (часть подвала) относятся к общему имуществу многоквартирного дома, а общество незаконно зарегистрировало право собственности на часть подвала, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Факт владения товариществом спорными нежилыми помещениями подтверждается материалами дела (т. 3, л. д. 137 - 140), доказательства обратного обществом в дело не представлены (часть 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При разрешении спора суд апелляционной инстанции установил, что спорные нежилые помещения предназначены для обслуживания всего многоквартирного жилого дома, поэтому относятся к общему имуществу собственников помещений в этом доме.
Вывод апелляционного суда о том, что нежилые помещения (часть подвала) принадлежит собственникам помещений (домовладельцам) многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности, основан на законе и соответствует имеющимся в деле доказательствам.
Согласно статье 289, пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации закреплено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Из проектной документации многоквартирного жилого дома следует, что спорные помещения являются частью подвала, расположенного под этим домом. По проекту строительства в подвале должны быть расположены коммуникации, а именно: трубы холодного и горячего водоснабжения, ввод теплосети (т. 2, л. д. 27 - 31).
Согласно заключению судебно-строительной экспертизы от 15.07.2009 N 286/16.1 помещение под литерой под./А1 IV общей площадью 136,54 кв. м, состоящее из помещения N 2 площадью 32,98 кв. м, N 3 площадью 47,4 кв. м, N 4 площадью 21,68 кв. м, N 5 площадью 34,48 кв. м, расположенные в г. Краснодаре, по пр. Чекистов, 1, предназначены для обслуживания многоквартирного дома, поскольку в них имеются инженерные коммуникации в виде труб для подачи холодной и горячей воды, труб канализации, расположенные в соответствии с проектной документацией (т. 3, л. д. 96, 97). Выводы судебного эксперта подтверждаются фотографиями и описанием, изложенным в заключении (т. 3, л. д. 86 - 95). Экспертом, в частности, установлено, что по периметру комнат проходят разводки сетей инженерных коммуникаций с запорной арматурой, установленная запорная арматура управляется вручную. При открытии вентилей спуска с конкретного стояка в помещении образуется вода, что требует наличие доступа к запорной арматуре для ремонтных и профилактических работ. Экспертом также установлено наличие в подвале прямой и обратной трубы системы отопления, стояков отопления с кранами спуска воды. По результатам исследования осматриваемого объекта (зарегистрированных за обществом на праве собственности подвальных помещений) эксперт пришел к однозначному выводу о том, что данные помещения предназначены для обслуживания всего многоквартирного жилого дома.
Таким образом, на основании статей 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, спорные помещения относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Аналогичный правовой подход выработан в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.10.2009 по делу N А32-1358/2007-31/33-2008-16/13, в передаче которого в Президиум Высшего арбитражного суда Российской Федерации отказано определением от 28.01.2009 N ВАС-55/09.
В силу части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
Довод общества о том, что при вынесении постановления апелляционный суд не учел право товарищества требовать установления сервитута в отношении спорного имущества, кассационной инстанцией не принимается.
Согласно пункту 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В данном случае спор возник о праве собственности на нежилые помещения, а не в связи с требованием общества установить сервитут в отношении этих помещений (части подвала). Поэтому апелляционный суд обоснованно не рассматривал вопрос о наличии оснований для установления сервитута в отношении спорного имущества.
Правомерно отклонен судом апелляционной инстанции и довод общества о том, что товарищество не вправе общаться с иском в суд в интересах собственников квартир.
В соответствии с пунктом 1 статьи 291 Гражданского кодекса Российской Федерации собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Согласно пункту 1 статьи 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Выполнение данной обязанности не возможно без осуществления товариществом полномочий по представлению законных интересов собственников в арбитражном суде (пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Таким образом, товарищество обязано принимать меры, необходимые для реализации прав владения и пользования общим имуществом в многоквартирном доме, при этом дополнительных полномочий от собственников помещений товариществу для представления интересов перед третьими лицами не требуется. Данный вывод соответствует сложившейся судебной практике (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 13.10.2009 N 7319/09).
Довод заявителя о том, что строительство нежилых помещений финансировалось обществом (они построены для нужд ответчика), документально не подтвержден.
Иные доводы, изложенные в кассационной жалобе (об отсутствии у истца прав в отношении спорных помещений в связи с решением по делу N А32-15284/2007-41/413; о наличии в технической документации указания на нежилые помещения площадью 136,54 кв. м, не имеющих назначения), были предметом изучения суда апелляционной инстанции, им дана правовая оценка. Эти доводы направлены на переоценку фактических обстоятельств, установленных судом на основании исследования и оценки имеющихся в деле доказательств. Пределы полномочий кассационной инстанции регламентируются положениями статей 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми кассационный суд не обладает процессуальными полномочиями по оценке (переоценке) установленных по делу обстоятельств.
При разрешении спора Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд правильно применил нормы материального права, представленным сторонами доказательствам дал оценку, изложенные в обжалуемом акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены постановления от 08.10.2009 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушений норм процессуального права, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
При подаче кассационной жалобы общество по платежному поручению от 09.11.2009 N 873 излишне уплатило в доход федерального бюджета 2 тыс. рублей государственной пошлины (т. 4, л. д. 37), которая подлежит возврату заявителю на основании статьи 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2009 по делу N А32-21869/2007 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Парфенон" из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины по кассационной жалобе, излишне уплаченной по платежному поручению от 09.11.2009 N 873.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Е.И.АФОНИНА
Т.А.СПИРИДЕНКО
